לפני כחודש (ביום 25.7.18) נחקק התיקון הראשון לחוק הדיור המוגן, שעניינו – הנושא הסבוך של בטוחות להבטחת כספי הפיקדון אותם נדרשים הדיירים לשלם עם (או לפני) כניסתם לבית הדיור המוגן. מדובר בתיקון שחלקו העיקרי ייכנס לתוקף בעוד 18 חודשים (ינואר 2020), וחלקו יכנס לתוקף כבר בעוד חצי שנה (ינואר 2019) ומעורר ביקורת רבה ביחס לניסוח המסורבל, למנגנון הבירוקרטי והיקר הכרוך בו, לשלילת האוטונומיה של הדיירים (לא רשאים עוד לוותר על בטוחה) ולכך שכלל לא בטוח שמדובר בהגנה נחוצה.

על מה חל התיקון ? התיקון מתייחס לפיקדון, המוגדר בחוק הדיור המוגן על דרך הריבוי כתשלום שמשלם דייר לבעל רישיון הפעלת בית הדיור, אשר על בעל הרישיון להשיבו (כולו או חלקו) לדייר בסיום ההתקשרות, הניכוי סכומים שנוכו מהפיקדון לפי ההסכם.  סכום אשר אין חובה לפי הסכם ההתקשרות להשיבו לדייר בסיום ההתקשרות, כמובן לא נכלל בהוראות סעיף 27 על ריבוי סעיפיו.

עיקרי התיקון:

  • בנוסח הנוכחי של החוק, נדרשו בתי הדיור המוגן להבטיח את כספי הפקדונות באחת מ-4 החלופות שקבע החוק ; ערבות בנקאית, ביטוח, העברת 40% מהפקדון לנאמן, או רישום משכנתא ראשונה לטובת הדייר. הנוסח המתוקן מבטל את כל מנגנון הביטוח שמעולם לא היה ישים, ומתייחס בעיקר לחלופה של רישום משכנתא ראשונה לטובת נאמן שימונה בהחלטת הדיירים (שכרו ייקבע בהסכמה בין הדיירים לבין בית הדיור המוגן), על זכות בית הדיור במקרקעין שבו מתגוררים הדיירים (הוחרגו מהחוק שטחים מסחריים – הכוונה אינה לשטחים הציבוריים – ושטחי המחלקה הסיעודית של בית הדיור המוגן, ככל שישנם). הנאמן ברישומיו הפנימיים יציין מהו חלקו היחסי של כל דייר מתוך סך כספי הפיקדונות.
  • בהוצאות שכר הנאמן, כמו גם ביחס לכלל העלויות הכרוכות במתן הבטוחות, נושא בית הדיור המוגן (או המפעיל). התיקון קובע כי על השכר להיות "סביר בנסיבות העניין". ניתן לאתר בדברי הכנסת (דיון מיום 12.6.18) אמירות בדבר שכר בסך של 2 מלש"ח כשכר סביר (כמובן מדובר בסכום שאמור להיקבע כתלות במספר הדיירים בבית).
  • בבתי דיור מוגן הרשומים כבתים משותפים מתייתר הצורך ברישום משכנתא ראשונה לטובת נאמן וניתן לרשום משכנתא (או הערת אזהרה בדבר התחייבות לרישום משכנתא) ישירות לטובת הדייר ביחס לדירתו.
  • ככל שמדובר בבית דיור שמצוי בשלבי הקמה וטרם אוכלס, יקבל הדייר העתידי ערבות בנקאית. במועד כניסת הדייר למגורים בבית הדיור המוגן, בית הדיור רשאי להמיר ערבות זו בהערת אזהרה לטובת הנאמן שבחרו הדיירים, בדבר התחייבות לרישום משכנתא. על רישום המשכנתא להתבצע במקרה כאמור, בתוך שנתיים ממועד רישום הערת האזהרה.
  • עם סיום ההתקשרות עם הדייר (בין בשל מעבר למקום מגורים אחר ובין בשל פטירה) והשבת יתרת הפיקדון, או עם חילוט הפיקדון במלואו, תימחק המשכנתא או הערת האזהרה (ע"י הנאמן ככל שמונה או ע"י הדייר ומי מטעמו). את המחיקה בידי הנאמן יש לבצע בתוך 14 יום ממועד התקיימות המאורע המזכה במחיקה (את הבקשה למחיקה יש להגיש בתוך 14 יום).
  • הוראות התיקון אמנם טרם נכנסו לתוקף ואולם הן יחולו רטרואקטיבית גם על התקשרויות שנכרתו בעבר, בין בית הדיור לדייריו.
  • בנוסף, במסגרת התיקון הוקמו שתי קרנות ענפיות שינוהלו בידי האפוטרופוס הכללי. אחת נועדה למימון זמני של הוצאות בריאות של הדייר (למשל ככל שיזקק לאשפוז), במקרה של חדלות פרעון, עד להשבת יתרת הפיקדון. בקרן זו מתחייב בית הדיור המוגן להפקיד תשלום חד פעמי בסך של 200 ₪ (נכון לינואר 2019) עבור כל דייר שחי בבית הדיור המוגן ושילם פיקדון. הקרן השנייה אמורה לממן הוצאות בית דיור מוגן שנקלע לחדלות פירעון, ובה מתחייב בית הדיור המוגן להפקיד תשלום חד פעמי בסך של 160 ₪ עבור כל דייר שחי בבית הדיור המוגן ושילם פיקדון.
  • התיקון התייחס גם לסמכות השר להקים ועדת חריגים שבה ישבו שני נציגי משרד הרווחה ונציג משרד המשפטים. הועדה מוסמכת לפטור באופן זמני, בעל רישיון ממתן בטוחות או לאפשר בטוחות שונות, ככל שלא קיימת אפשרות לרשום משכנתא (כגון כאשר הקרקע אינה בבעלות או בהחכרת מפעיל בית הדיור המוגן).
  • הגשת ערעור על החלטת ועדת החריגים תבוצע באופן דומה להליכים הקיימים ביחס להחלטות מנהליות ותדון בבתי המשפט לעניינים מנהליים.
  • בניגוד למצב שהיה קיים עד כה, דייר לא יוכל לבחור שלא לקבל בטוחה.
  • התיקון הסמיך את הממונה על הדיור המוגן, לבחון את מצבו הכלכלי של בית דיור מוגן (בהתאם לנדרש בסעיף 4 לחוק ולפיו מבקש רישיון או מבקש חידוש נדרש להוכיח כי הוא בעל יציבות כלכלית מספקת להבטחת פעילותו התקינה של בית הדיור המוגן) ולהזהיר את דייריו ככל שהוא סבור שעלול להיות לבית הדיור קושי בהשבת הפיקדונות.

האמור לעיל נועד להעשרת לקוחות המשרד אך אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת מומלץ לפנות לעורך דין מומחה במשרדנו. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.